日本民宿等不动产投资的动向和经营管理签证
通过AIRBNB等网页,将想把房间短期出租和想短期租住的旅行者联系到一起的商业模式在世界各地都有展开。
在日本这样的业务也是急速普及中。在将观光立国作为目标的日本,外国旅客大幅增长,
在东京/大阪/京都等地的不动产租赁业被说成可以获得无法想象的高利润的行业。
2018年6月住宅民宿事业法施行,
最长住宿天数变成一年180天为止,
没有公寓等管理组合的许可民宿的营业变得很难。
现在能够参加民宿市场的竞争者只有【一户建】【一栋公寓】【得到管理组合许可区分】的不动产,
可以说对于这些所有者来讲状况是有利的。
民宿经营/不动产投资的经营管理签证能够获得许可吗?
在日本进行不动产投资想取得经营管理签证的客人非常多。
特别是民宿事业是至今为止没有的新型事业,
容易被认为是不劳而获(不是事业而是投资/资产运营)的方法,
为了申请签证取得理解要对审查官进行详细的说明。
另外,申请签证时也重视合法性,为了获得旅馆业许可、
对应民宿新法的申请,根据情况会需要进行防灾设备的施工,
合法记入住宿者名簿等。建议购买不动产物件前,可以进行收支预测,
可以将这些改良和加工在事业计划书上具体说明。
关于民宿经营/不动产投资个人和法人哪个有利
1 法人的节税效果
设立法人最大的理由之一是可以【节税】。
投资不动产的人大多自己也成立管理自己不动产的法人。
法人的节税效果主要如下。
①经费的范围很广
②一般比个人的税率低
③分散所得的效果更大
④容易申请签证
⑤回避风险(阻止风险)
①经费的范围很广
民宿物件有一部分用于自己住宅使用时,
如果是个人的情况经费计提只限于事业使用部分。
对比如果是以法人名义购入的物件基本上不用按比例计提经费。
(同样,法人可以将借款的利息和固定资产税全额作为公司经费计提)
而且,董事的退职金、董事的生命保险、交际费/会议费/福利厚生费、
差旅补助(需要制定整理差旅费规程)等都可以计提经费。
②个人和法人税率的差别
法人税等在盈利800万日元以下是大约22%、800万日元以上是大约30%的税率。
(这是董事报酬等的费用控除后的计算,可以在合法的范围内进行某种程度的调整。)
个人所得税的税率如下。
课税所得金额 税率
195万円以下 5%(+10%の住民税)
195万円超 330万円以下 10%(+10%の住民税)
330万円超 695万円以下 20%(+10%の住民税)
695万円超 900万円以下 23%(+10%の住民税)
900万円超 1800万円以下 33%(+10%の住民税)
1800万円超 40%(+10%の住民税)
个人事业者的所得在330万以下的情况下税额负担比较低,
但是所得330万以上的情况下法人是有利的。
③所得的分散效果
个人的情况基本上是物件所有者一个人纳税,
如果是法人的话,法人的盈利可以分散到社长的工资、社长亲属的工资上。
这样就不会集中到一个人的所得上达到节税目的。
④容易申请签证
申请签证,法人经营民宿的情况比个人经营的情况要容易的多。
根据对法人的出资,可以明确的说明投资额、投入费用。
⑤回避风险(阻止风险)
法人可以规避个人的风险。
个人的话,由民宿事业产生的法律责任都会直接归属到个人身上。
法人的话,社长/董事只是负出资金额限度的责任因此可以规避风险。